※ 本記事は一般的な考え方の紹介です。実際の判断は物件の状態・立地・税制などを踏まえてご検討ください。

親が施設に入る、あるいは亡くなったあと、実家をどうするか決めかねたまま放置してしまうケースは少なくありません。 「思い出があるから」「決断する気力がない」という理由で先送りにしていると、 固定資産税が急に上がるという形で、放置のコストが表面化することがあります。

空き家の固定資産税は「そのまま」なら軽減されている

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用され、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が最大1/6に軽減されています。 空き家であっても建物が建っている限り、この軽減はそのまま維持されるのが基本です。 問題が起きるのは、管理が行き届かなくなったときです。

「管理不全空家」に指定されると特例が解除される

2023年12月施行の空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、適切に管理されず放置すれば「特定空家等」に該当するおそれがある空き家は「管理不全空家等」に指定されるようになりました。 市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になる可能性があります（総務省・国土交通省の空家等対策特別措置法関連資料）。

さらに、解体して更地にした場合も同様に住宅用地特例の対象外となるため、税負担だけを見れば「管理不全空家に指定される」のと「更地にする」のは似た結果になります。固定資産税の基準日は毎年1月1日のため、年の途中で解体すると翌年からの課税額に反映される点にも注意が必要です。

状態住宅用地特例固定資産税の目安
空き家のまま・管理良好適用される軽減された状態が続く
管理不全空家に指定・勧告後解除される最大6倍（都市計画税は最大3倍）
解体して更地にする対象外管理不全空家指定後と同水準まで上昇

つまり「何もしなければ税金は今のまま」とは限らず、管理の状態次第で固定資産税が変わるという前提を踏まえて、実家をどうするかを考える必要があります。

3つの選択肢

実家じまいの選択肢は、大きく3つに整理できます。

  1. 売却する — まとまった現金が手に入るが、思い出の場所を手放すことになる
  2. 賃貸に出す — 資産を残しながら収入も得られるが、管理の手間とリスクがある
  3. そのまま置いておく — 判断を先送りできるが、固定資産税や維持費だけがかかり続ける

「そのまま放置」が一番損をしやすい

意外と見落とされがちなのが、「何もしない」こと自体にコストがかかっているという点です。 建物は使わなくても老朽化していきますし、管理が行き届かなくなれば前述の「管理不全空家」指定という形で税負担にも跳ね返ってきます。 「決断していないから損はしていない」わけではなく、放置している間も資産価値は動いています。

将来的に解体を選ぶ場合、費用は構造によって大きく異なります。目安となる坪単価は、木造で4.5万〜6.5万円程度、鉄骨造で6万〜8.5万円程度、鉄筋コンクリート（RC）造で7.5万〜10万円程度とされています（解体工事業者各社の見積もり相場情報に基づく目安）。実際の金額は立地条件や付帯工事の有無によって変動するため、あくまで概算として捉えてください。

賃貸に出す場合の見落としがちなコスト

賃貸は収入が得られる分、リフォーム費用・管理会社への委託費・空室リスクなど、 売却にはない継続的なコストと手間が発生します。単純に「家賃収入がプラス」というだけでは判断できません。

先延ばしにできない実務上の理由

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記を行う必要があります。これは2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、正当な理由なく期限内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になり得ます（法務省・法務局）。遺産分割協議がまとまらない場合の簡易な代替手段として「相続人申告登記」という制度も用意されていますが、いずれにせよ「実家をどうするか」を無期限に先送りできる時代ではなくなっている点は、意思決定の後押しとなる事実です。

資産価値の推移で比較する

売却・賃貸・放置のどれが得かは、数年後の資産の正味価値で比較すると判断しやすくなります。 物件の状態や立地、想定する年数を入力すると、それぞれの選択肢が数年後にどうなっているかを試算できます。

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参考にした情報

  • 総務省・国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連資料（固定資産税の住宅用地特例と特定空家等・管理不全空家等の関係）
  • 解体工事業者各社の坪単価相場情報（2026年時点の一般的な目安）
  • 法務省・法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」